ヴィセと言ったらコレ！

商品居抜き物件について

私は以前、自分の仕事を持っていて、家の兼職の場所にしました。お客様を迎える職場だったので家庭と仕事を共にしていると精神的に安定して、店舗を借りようと探していました。その時目に止まったのが居抜き物件です。居抜き物件は、内装や調度品が​​そのまま残って借りることができますので、同じ業種には、居抜き物件が安くなっています。
家具や設備などをつけたままで、建物の状態を"居抜き"と、居抜きで売りに出てくるものを、"居抜き物件"以前の店舗が残した設備を利用して新しい店を出すことを、"居抜き出店"と呼ばれます。居抜き出店のメリットは、インテリアのリフォームや設備を買って配置コストを大幅に削減し、迅速に開くことができるでしょう。
ベトナム南部の大都市ホーチミンのほぼ中心部にあるビンタン区。富裕層を狙った高級高層マンション「サイゴンパール」の建設が進んでいる。５億ドル（約４１５億円）の開発費を投じて、東京ドーム２個以上の広さがある１０万平方メートルの敷地に、３７階建てマンション８棟のほか、ショッピングモール（複合商業施設）やインターナショナルスクール、公園などを整備する巨大プロジェクトだ。

　工事は３段階に分けて行われる。第２段階まで進んでいる現在は４棟が完成し、今年３月にはさらに２棟が出来上がる。６棟を合わせると、１５８４戸の居住空間になる。最新のセキュリティーシステムに守られた安全性と、プールやフィットネスクラブ、レストランも備わる快適性を兼ね備えたベトナム最先端の高級マンションだ。

　サイゴンパールの建設が始まったのは２００５年。当時は、不動産投資ブームが過熱していた時期でもあり、開発プロジェクトが発表されると問い合わせが殺到した。売り出し価格は１平方メートル当たり１４００ドル以上で、最も安い住戸で約１１万ドル、高い住戸は３０万ドル以上にもかかわらず、建設開始から半年ほどで完売した。購入層は３０代以上のベトナム人富裕層で、複数の住戸を購入する人も珍しくない。なかには数十戸もの“まとめ買い”をする人もいた。

　このマンションを舞台とする“熱狂の宴”は、まだ続いている。工事の第２段階が完了する今年３月を前に、物件の相場価格が１平方メートル当たり２４００ドルに跳ね上がっているという。発売当時から７０％ほどの上昇で、建設当初に投資目的で購入した富裕層はすでに巨額の利益をつかんだ格好だ。

　最近は、不動産投資も落ち着きを取り戻しつつあり、一時ほどの過熱ぶりは見られないとはいうものの、サイゴンパールは第２段階の工事が進む物件の８割が販売済みで、３月までには完売する見通しという。

　ベトナムでは、外国人の不動産購入にたいへん厳しい制限があるため、不動産購入者のほとんどをベトナム人富裕層が占める。彼らにとって不動産購入の目的は、居住ではなく投資にある。物件の購入後は貸し出すことも多い。サイゴンパールも、完成済み物件のなかにはベトナム人オーナーが月に数千ドルの家賃で外国人に貸し出しているケースが見られる。裕福な外国人がベトナム人富裕層の“収入源”になっているわけだ。利益目的で転売される物件も、金持ちでなければ買い手になれない。ベトナムでは、金持ちが金持ちを生み出しているようだ。（ベトナム進出コンサルティング会社ライビエン　桜場伸介）

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　首都圏マンション市場の“底打ち”が鮮明となりそうだ。不動産経済研究所が２０日発表した２０１１年の首都圏（１都３県）の新規発売戸数は１０年見込み（４万３０００戸）比１６．３％増の５万戸と、２年連続で伸長する見通し。低金利や政府の住宅ローン減税が追い風となり、不動産大手を中心に、新規着工や用地取得の動きを活発化させているためだ。ただ、水準としてはリーマン・ショック前の水準（６万戸超）に遠く及ばず、本格回復の道のりは、なお険しい。

　「リーマン後に、購入を手控えていた消費者が、低金利などを背景に買いに動いている」

　同研究所の福田秋夫・企画調査部長は、３０〜４０代の会社員を中心に、マンション購買意欲が高まっていると見る。

　実際、駅前立地など利便性の高い都心物件では完売も相次ぎ、野村不動産が１７日から売り出した東京・中野の駅から徒歩２分に位置する物件（３７戸）は、１８日には早くも受け付け中止の人気ぶりとなっている。

　同研究所では、１１年に東京２３区は２４．０％増の２万５０００戸と大幅に伸びると見る。また駅前立地は都心以外も好調で千葉県が１５．５％増、神奈川県が１１．７％増と全地域で２けたの伸びを見込んでいる。

　足元の販売の堅調さを受けて大手不動産各社もマンション用地取得の意欲を取り戻しつつある。三井不動産レジデンシャルは１０年９月中間期に前年同期比１．５倍の５９１億円を新規取得に充てたほか、東急不動産は１１年３月期の取得を１．７倍の４００億円に増やす方針だ。

　同様に積極的な用地取得に動く三菱地所の木村恵司社長は「足元の市場回復はもちろん、金融危機で業者の淘汰が進んだことで地価に見合わない価格での土地取引がなりを潜めたことも、用地取得を活発にしている」と説明する。

　ただ、１１年は前年を上回るとはいえ、ピークの２０００年（９万５６３５戸）の半分程度。同研究所は「当面はバブル崩壊前を若干上回る５万〜６万戸で推移する」と見ており、市場の急拡大が望みにくい状況だ。

　こうしたなか、三菱地所は来年１月、同社のマンション事業と、傘下の藤和不動産を統合するなど効率化を加速。統合で供給数トップになる規模を生かして、資材の共同調達などの合理化を目指す。用地取得を増やす競合他社にも、効率化によるコスト削減への取り組みが広がりそうだ。■自己破産の可能性（今井裕治）

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